Земельні відносини в Україні є однією з найважливіших сфер правового регулювання, особливо це стосується сільськогосподарських земель. Нерідко власники земельних паїв та ділянок, замість особистого обробітку, передають їх у користування агровиробникам. Для цього існує кілька юридичних механізмів, серед яких найпоширенішими є договір оренди землі та договір емфітевзису. Останній набуває все більшої популярності завдяки своїм унікальним характеристикам, які відрізняють його від звичайної оренди. Розуміння цих відмінностей, а також нюансів, пов’язаних з припиненням або розірванням договору емфітевзису, є ключовим для обох сторін – як для власників, так і для користувачів.

Що ж являє собою емфітевзис? Це речове право, яке надає можливість тривалого, а також відчужуваного та успадковуваного володіння і користування чужою земельною ділянкою виключно для сільськогосподарських потреб. Важливою особливістю емфітевзису є його абсолютний характер. На відміну від зобов’язальних прав, емфітевзис є одним із найбільш стійких прав на земельну ділянку після права власності. Він дозволяє користувачеві (емфітевту) здійснювати господарську діяльність на ділянці протягом тривалого періоду, що є вигідним для планування довгострокових інвестицій в аграрний сектор. Агровиробники часто обирають цей вид користування, оскільки він забезпечує більшу стабільність та захищеність інтересів порівняно з короткостроковою орендою. Власники паїв, у свою чергу, отримують стабільний дохід за свою землю без необхідності її самостійного обробітку, що робить емфітевзис привабливим інструментом.

Однак, незважаючи на всі переваги, питання припинення емфітевзису або розірвання договору емфітевзису залишається одним з найскладніших. Загальні умови та підстави для розірвання договорів, що визначені у главі 53 Цивільного кодексу України (ЦК України), такі як істотне порушення умов договору однією зі сторін, не завжди можуть бути застосовані для припинення емфітевзису як речового права. Це зумовлено саме абсолютною природою емфітевзису, яка робить його незалежним від договірних відносин, що стали підставою для його виникнення. Іншими словами, навіть якщо сторони домовилися про розірвання договірних відносин, це не завжди автоматично призводить до припинення емфітевзису, якщо інше не передбачено законом спеціально для даного виду права. Така юридична особливість має вирішальне значення для розуміння всіх аспектів.

Самостійність та незалежність емфітевзису від договірної підстави його встановлення є ключовою особливістю. Існування емфітевзису як речового права може бути уражене виключно у разі визнання договору, яким він був встановлений, недійсним. Просто розірвання договору емфітевзису не матиме наслідків у вигляді автоматичного припинення емфітевзису. Це створює певні труднощі для власників земельних ділянок, які бажають повернути свої паї через порушення умов користувачами, наприклад, через несплату. Вони повинні розуміти, що механізм повернення землі в даному випадку відрізняється від механізмів, що застосовуються до звичайних договорів оренди.

У випадку несплати за користування земельною ділянкою за договором про встановлення емфітевзису, належним способом захисту прав власника є стягнення заборгованості, а не розірвання договору з метою припинення права емфітевзису. Це підкреслює стійкість речового права та відрізняє його від зобов’язальних відносин. Судові рішення неодноразово підтверджували, що вимога про розірвання договору емфітевзису через несплату є неналежним способом захисту, оскільки не відповідає суті речового права. Власникам паїв, які стикаються з подібними ситуаціями, необхідно звертатися до суду з позовом про стягнення боргу, а не про припинення емфітевзису. Лише за певних, прямо передбачених законом умов, можливо ініціювати процедуру припинення цього речового права на сільськогосподарські землі. Тому, перед укладенням такого договору емфітевзису, обом сторонам слід ретельно вивчати всі правові нюанси та передбачати можливі ризики, щоб уникнути складних судових спорів у майбутньому. Ефективне управління земельними ділянками та право користування землею є запорукою успіху для агровиробників і власників. Розірвання договору емфітевзису вимагає глибокого розуміння цивільного та земельного законодавства.