Головне управління ДПС в Одеській області інформує про ключові аспекти оподаткування операцій, пов’язаних з орендою та суборендою земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності. Розуміння цих правил має вирішальне значення для юридичних та фізичних осіб, що здійснюють землекористування. Згідно зі статтею 4 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (надалі – Закон № 161), орендодавцями державних земель є уповноважені органи виконавчої влади, а комунальних – сільські, селищні, міські ради в межах їхніх повноважень.

Стаття 5 Закону № 161 визначає, що орендарями є особи, які набувають право володіння та користування земельною ділянкою на підставі договору оренди. Податковий кодекс України (ПКУ), зокрема підпункт 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, класифікує землекористувачів як юридичних та фізичних осіб, що користуються ділянками державної та комунальної власності на праві постійного користування або на умовах оренди.

Відповідно до підпункту 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПКУ, платниками орендної плати є саме орендарі земельних ділянок державної та комунальної власності. Це є фундаментальним принципом для податкових зобов’язань. При цьому, підпункт 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 ПКУ встановлює важливе виключення: операції з надання в оренду земельних ділянок, що належать державі або територіальній громаді, звільняються від оподаткування ПДВ. Ця норма діє за умови, що всі кошти за такі послуги перераховуються безпосередньо на відповідні рахунки органів Казначейства. Це означає, що прямі платежі за оренду державної або комунальної землі не обкладаються податком на додану вартість.

Однак, особливості виникають при суборенді. Стаття 8 Закону № 161 дозволяє передачу орендованої земельної ділянки або її частини в суборенду без зміни цільового призначення. Для цього потрібна згода орендодавця, зафіксована у договорі оренди або надана у письмовій формі. Якщо протягом місяця орендодавець не надає відповіді, суборенда вважається погодженою. Ця можливість надає гнучкість, але створює інший податковий режим.

Згідно з підпунктом «б» пункту 185.1 статті 185 ПКУ, об’єктом оподаткування є операції з постачання послуг, місце постачання яких знаходиться на митній території України. Орендна плата за договором суборенди земельної ділянки державної або комунальної власності розглядається як операція з постачання послуг (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 ПКУ). Це кардинально змінює підхід до оподаткування.

Таким чином, орендну плату за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, повинен сплачувати до місцевого бюджету виключно первинний орендар, який уклав договір безпосередньо з відповідним державним чи місцевим органом. На відміну від цього, орендна плата, отримана за договором суборенди, не надходить безпосередньо до бюджету. Натомість, ці кошти зараховуються на банківський рахунок суборендаря – особи, яка уклала договір суборенди землі. Саме через це вартість послуг, наданих у межах договору суборенди (тобто орендна плата від суборендаря), визнається об’єктом оподаткування ПДВ і підлягає оподаткуванню за ставкою 20 відсотків. Це роз’яснення підкреслює важливість розрізнення прямої оренди від суборенди для правильного виконання податкових зобов’язань і уникнення потенційних проблем з контролюючими органами. Завжди консультуйтеся з фахівцями для точного застосування податкового законодавства у вашій конкретній ситуації.

☎️ Гаряча лінія ДПС: